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《土地管理法》修订为文旅康养地产创造新机遇

中房智库特约研究员 赵琳祎 中房智库研究员 柴铎 /文2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》的决定，此次修订内容主要集中在农村土地制度改革，在破除集体经营性建设用地入市、打造城乡统一建设用地市场方面做出突破。 新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第43条“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定，明确农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，且“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。 本次修订正式开启城乡统一建设用地市场建设序幕，在破除“存量发展”时期土地资源瓶颈的同时，也改变了城乡土地要素流动和土地利用分配格局。 修订后的《土地管理法》从制度上释放了房地产发展的新活力，为文旅康养地产项目盘活存量土地扫平一大重要的制度壁垒。 市场契机：文旅康养融合的市场黄金期伴随着人口老龄化的到来和居民消费升级，我国人民对大健康的消费需求不断攀升，文旅、度假、健康、养老产业市场不断扩大，相应带动特色地产市场迅速成长。 2018年末，我国60周岁及以上人口达到24,949万人，占总人口的17.9%，已接近中度老龄化社会的标准20%，相比2017年增长859万人，涨幅0.6%。 其中，65周岁及以上人口16,658万人，占总人口的11.9%，相比2017年增长827万，涨幅0.5%。 据估计，我国将在2030年进入重度老龄化社会，2050年达到深度老龄化。 老龄化时代的快速来临催生了大量养老服务需求；一方面，年轻劳动力趋于短缺导致社会老年人照顾的能力缺口不断拉大；另一方面，现有公共养老设施短缺，其数量和质量均严重滞后于经济社会发展需求，商业化养老设施成为弥补短板的必然选择。 与此同时，随着我国大城市生态环境问题凸显以及上班族生活节奏加快、生活压力加大，社会主要劳动力群体、同时也是消费主力阶层“亚健康”状况普遍，加之闲暇时间有限，对高质量生态康养、医疗康复、健康运动、农业观光和乡村体验的消费需求，特别是城市周边区域的相应服务需求呈爆发式增长态势。 中房智库根据市场调查估算，目前我国GDP万亿级的10个城市（包括北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州）总人口突破1.7亿，第三产业平均比重超60%，对文旅康养服务的需求人次不低于2亿人次/年。 2020年规划的20大城市圈总人口达7亿，有接近4亿中等收入群体。 按照2018年全国社会消费总额增速9%估算，考虑消费结构升级趋势，2025年中国文旅、康养服务消费市场规模将达到10 万亿~15万亿元。 巨大市场空间的开启与房地产行业转型期相结合，为文旅康养地产市场打开了快速增长通道。 立意鲜明、特色定位准确的，符合都市人群消费期待的，定制化、高端型文旅康养融合业态正成为时下趋势尖端。 据中房智库不完全统计，截至2019年6月，全国上市房地产企业正在开发的文旅康养概念地产项目超过1200个。 政策契机：全面深入实施健康中国战略十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。 为应对老龄化挑战、满足我国人民不断升级的健康休闲和医养服务需求，近年中央和地方出台了一系列政策，推动产业发展、引导社会投资进入。 特别是在医养产业方面，按照“健康中国”战略的指引，做出了递进式政策安排。 一系列政策体现出我国积极应对人口老龄化，发展健康产业，推进医养结合，鼓励民间投资进入养老、医疗等领域，从用地、养老设施建设、医养结合、金融支持等多个方面提供配套扶持政策，为康养文旅产业的发展提供了日益完善的内外部环境。 市场需求和政策支持的双重利好下，大健康、养生旅游等众多文旅康养产业相关概念备受市场和资本关注。 中房智库认为，新时代文旅康养地产属于“现代房地产业+”概念范畴，是建立在传统健康产业、休闲产业、文化产业、旅游产业深度融合、关联配置和产业链条重塑基础上的，以现代文化旅游设计理念容纳多种物业形态，通过地产开发项目的景观重塑、空间格局梳理和资源要素整合作用打造载体；进而以中国传统的养生观和现代医学的融合为理念，以“休闲、度假、健康、养老、养生”为核心功能，实现为包括老年人、工作压力人群等特定群体提供综合化、定制型、针对性身心康养服务的高阶房地产产业形态。 发展业态：五类典型项目模式当前，国家发展的内外部环境和房地产的政策方向发生深刻变化，中国房地产行业正经历发展模式的转换期、行业规模和发展路径的分化期、不确定因素增多的风险期和新增长风口的机遇期。 “四期叠加”下，转型突围成为房地产企业必然选择；在一些对市场高度敏感的行业龙头带动下，许多房企出现“去地产化”趋势。 除完全转型大数据、人工智能等高科技领域外，多数房企将目标投向现代服务业，而文旅康养地产新业态就是主要关注点之一。 目前，万达、恒大、融创、保利等大型房地产开发商都在具有稀缺性资源的地区布局，打造以生态资源、文化旅游、健康养老等为卖点的康养地产项目，探索具有自身特色和品牌效应的“康养+文旅+地产”模式。 同时，也与生态保护、精准扶贫等概念相结合，提升企业社会形象。 目前，国内房地产企业开发运营的康养地产项目模式可分为5类其中，康疗型养生养老项目最为典型。 以中房智库调研过的成都温江国际医学城项目为例，该医学城总面积65平方公里，包含医疗服务区、康复养生区、商务配套园区三个区域，不仅为市民、老年人、社会群体等提供现代、周到的健康休闲服务，还可为西部中高收入阶层和长期居住的外籍人士提供高水平的医疗服务，融合寻医养生、生态观光、休闲旅游、国际交流等功能于一体。 农家休闲养老以联众集团的城仙居项目为例，联众集团在全国环境优美的乡村布局，在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，将乡村旅游和乡村公寓融合，为城市家庭提供专业的乡村度假服务，满足城市人回归田园的精神渴望。 发展载体：文旅康养+农村建设用地的必由之路文旅康养地产除了需要整合医疗养老资源、挖掘培育特色文化外，取得项目的土地使用权也是其业态发展中的一大核心关键。 大中城市因受到国家规划的调控土地供给不足，因此，利用农村土地资源，尤其是存量土地资源，发展文旅、度假、康养等乡村综合体，已成为文旅康养地产发展的破题之举。 一方面，乡村地处城市边界，是城市最大的自然生态空间。 对于城市消费群体而言，乡村具有良好的自然生态环境、较为丰富的文化旅游资源和便捷的交通区位条件，天然具备发展田园旅游、康乐休养等业态的优势。 另一方面，我国空间规划目前由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划，将划定生态红线、永久基本农田、城市边界三条底线，严控新增建设用地规模。 城市边界扩张受限，乡村作为城市最大的后备土地资源来源，是承接都市有效需求的主要潜在用地。 发展特色小镇、田园综合体等文旅康养项目需要大量的土地资源，而增量建设用地受限，因此利用闲置宅基地、低效建设用地等农村闲散土地资源发展康养、民俗、乡村旅游等即成为存量发展下的必由之路。 四大影响：打开市场，创造机遇《土地管理法》的修订对文旅康养地产发展的影响主要体现在以下四个方面。 一是简化文旅康养地产项目土地获取的环节，降低土地获取成本。 从土地获取的角度看，根据现行《土地管理法》的规定，利用农村集体经营性建设用地开发建设康养项目，必须将土地征收为国有建设用地再进行土地获取和开发建设。 而按照新《土地管理法》的规定，农村集体经营性建设用地可以直接入市，土地流通环节进一步减少，有利于文旅康养项目的开发商以比之前更低的时间成本取得土地资源。 另外，文旅康养项目落地可以解决当地就业、完善当地基础建设，开发商可以协商以较低的土地成本获得项目用地。 二是增强企业投资文旅康养地产信心，产业规模将进一步扩大。 目前，县城、乡村、小镇等农村地区是房地产开发商发展文旅康养项目的优先选址地，土地获取制度的壁垒消除后，为文旅康养地产取得建设用地的使用权提供了法律依据，增强了房地产开发商等投资主体对农村土地市场的信心，刺激了开发商投资布局文旅康养产业的意愿。 尤其是在乡村振兴战略背景下，度假型民宿、休闲农业、田园养生等兼容生产生活生态、融通工农城乡的新业态将获得更多的机会。 三是增加土地获取的渠道，保障文旅康养产业用地。 农民集体所有的土地具备成本较低、自然和生态环境较好的优点，非常适宜做康养、旅居项目。 本次《土地管理法》修订增加了农村建设用地的供给，符合文旅康养地产的用地需求。 不少开发商已经开始探索利用农村集体经营性建设用地进行康养地产开发。 例如，京汉实业通过竞拍方式摘得成都郫都区集体经营性建设用地，分别以1773.3万元、1490.2万元摘得两地块，拟按照享老村进行规划建设，发展健康养老产业。 又如广西北流市本草小镇项目，该项目位于北流市会仙河公园以西，是一个集旅游、养生、商住等于一体的综合项目，南药科普园是本草小镇的配套项目之一，项目区内的甘村、九代村等通过农村集体经营性建设用地入市，保障了部分本草小镇项目的用地。 四是为企业进入农村市场打开了口子，有助于乡村文旅康养产业升级和新业态进驻。 农村集体建设用地虽然严禁进行商品房开发（关系到存量小产权房处置、农用地保护等问题），但入市后可以作为商业经营、服务业用地，有利于提升城乡土地资源综合利用效益、提高农民财产性收入，也能够助推乡村产业升级和新业态进驻，促进康养等相关业态成长。 以成都市郫都区为例，作为全国33个农村土地制度改革试点之一，该区已完成农村集体经营性建设用地入市350余亩，带动发展养生养老中心、创意农业基地、农耕体验园160多家，相关村集体及个人获得了超过1.7亿元的土地收入。 宅基地制度的改革探索亦可与文旅地产项目的开发相配合，允许进城落户农民宅基地自愿有偿退出，可释放一定量的建设用地作为乡村旅游康养项目的载体，既有利于增加农民的财产性收入，也有利于文旅康养地产项目的开发，田园综合体“农业+文创+新农村”的综合发展模式将会有大突破。 未来，随着我国新《土地管理法》的落地实施以及深入发展，在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下，农村存量建设用地活力将会被充分激发，支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展，未来的康养地产将向着更加成熟、多元的方向迈进。

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2022广州白云区国庆节活动有哪些？“快乐广购·惠满白云”活动零售餐饮专场【发放时间】2022年9月9日-10月28日每周五中午12时开抢【活动形式】线上抢满减消费券，线下消费【领取入口】建行生活APP【消费券类型】分为正餐券和商超零售购物券，可在白云区指定的限上餐饮业企业、限上商超零售业企业消费，每个手机用户抢券期间分别限领一张。 优惠券包括满400减200，满200减100、满100减50等。 【领取指南】扫码下载建行生活APP，消费券自派发之日起7天内有效，逾期失效并退回券池，进行下一轮发放。 获券用户可在消费券有效期内，使用建行生活APP绑定的本人银行卡到指定商户消费，达到满减条件后即可享受优惠。 ▲建行生活APP下载二维码汽车消费专场【活动时间】2022年9月9日-11月15日【报名时间】2022年9月16日起【领取入口】建行生活APP【活动内容】9月9日起在白云区相关汽车销售企业购买新车且为新能源小汽车、所购车辆须登记注册在购买者本人名下的，均可享受白云区汽车消费券补贴。 先到先得，领完即止。 ◆购买10万元(不含)以下的车辆，补贴500元/辆;◆购买10万元(含)—20万元(不含)的车辆，补贴1000元/辆;◆购买20万元(含)—30万元(不含)的车辆，补贴1500元/辆;◆购买30万元(含)以上的车辆，补贴2000元/辆。 【领取指南】9月16日开始，补贴对象需在建行生活APP小程序上提交身份证、购车发票、购置税完税证明、机动车登记证书等资料，审核通过后，按先到先得原则，建设银行白云支行将直接以数字人民币方式向消费者发放补贴，发完为止。 ▲数字人名币APP下载二维码_白云山、云台花园：畅游“花间月色”，体验飞盘快乐国庆期间，位于白云山脚的云台花园首次与广州美术学院合作，精心打造“花间月色”主题艺术装置布置，荟萃非遗文化、花卉艺术、装置艺术、光影艺术，打造融自然生态、传统文化、潮流时尚为一体的秋日游园会。 “花间月色”的主角，采用广东省级非遗“沙河鸟笼工艺”传统技艺编织而成的666只灯笼，在滟湖之畔，组合形成直径达8米的大型镂空球体，汇聚人们团圆之情。 主办方还采用数字化形式模拟真实花园场景，挑选多个云台花园春、夏、秋、冬四季代表性花卉，打造百米“花路”，将花朵梦幻、柔美的形态“移植”于游客脚下，开启一段浪漫的花好月圆之旅。 同时，云台花园“花花世界”将于国庆假期举办花花世界飞盘赛，邀您到户外中体验飞盘的快乐。 云台花园开放时间：国庆期间10月1日至10月7日8:00至24:00地址：广州市白云区广园中路801号_帽峰山：满园“红颜”进入最佳观赏期帽峰山，位于白云区太和镇，景区内峰恋叠嶂，云雾缭绕，万木葱茏，鸟语花香，空气清新，环境优雅，是市民旅游、度假、吸氧“洗肺”的理想之地。 帽峰山森林覆盖率高达74.4%，山体基本被茂密的植被所覆盖，空气负离子含量丰富，空气清新，景色秀美，环境幽静。 目前，广州帽峰山景区的红枫已经露出了醉人的“红颜”，灿烂的红枫现已进入最佳观赏期。 广州帽峰山红枫园位于古庙景区天湖西侧，占地面积约5000平方米，园内共种植红枫近千株，主要为鸡爪槭，还有小部分是羽毛槭。 游完帽峰山后，就在山脚下寻一农庄，点上一份帽峰烧鸡、烧排骨;或是在草莓园采摘鲜甜的草莓，在绿道骑行，静享农家时光。 地址：广州市白云区太和镇头陂村_白云湖：赴一场秋荷之约白云湖是广州市区最大的人工湖，国家级水利风景区，占地200公顷。 水清岸绿，环境优美，风景秀丽，文化特色鲜明，景色宜人。 近年来建成众星拱月、揽湖观舞、东亭看云、龙舟竞渡、古闸觅迹等景点，集水安全、水环境、水景观、水生态、水文化、水经济于一体，具备生态修复、水资源保护、观光游赏、科普教育、休闲度假等功能，是具有湿地特征、岭南水乡风格的水利风景区。 经过一夏的洗礼，白云湖的荷叶开始变枯变黄，但却增添了时光的韵味。 褪去艳丽，风骨犹存，如一帧帧水墨写意画。 晚荷依然姣好，温婉立于水中。 这个国庆，来白云湖，赴一场秋荷之约。 地址：广州市白云区白云湖街环_村_广州市城市规划展览中心：探寻广州的前世今生广州市城市规划展览中心为国家3A级景区，集规划、国土和城市文化综合展示于一体的公益性规划展览馆，兼具科普、政民互动、学术交流、城市综合信息查询、规划公示等功能，立体而生动地展示了广州城市建设发展的脉络和足迹。 展项内容丰富，从珠江岸线的迁移，能知悉广州城廓渐扩、人口渐稠;从屋宇形制的变化，能看到南来北往、东西交融的时光痕迹;从棋布星罗的交通网络，能知道城的格局，变得宽广;从一稿一稿再一稿的城市总体规划，能知道一群人对这座城，爱得深沉。 地址：广州市白云区展览路1号_神农草堂：认识最全的中草药，变身养生达人武侠小说里的“见血封喉”您见过吗?来广州神农草堂中医药博物馆，带你认识最全的中草药，立马变身为养生达人。 神农草堂为国家4A级景区，全国首家融“天然”和“文化”于一体，将中医药历史文化陈列展示与原生态中草药种植有机结合，展示了中华中医药、岭南中医药、中医养生、大南药、青蒿抗疟、凉茶等丰富的中医药文化内涵。 地址：广州市白云区沙太北路389号_安华汇欢乐舟：元宇宙剧场沉浸式体验野外生存欢乐舟主题乐园科普基地拥有5大游乐主题区，40多个项目，科普+萌宠+DIY+休闲玩乐汇集;沉浸式体验MR、VR。 今年国庆期间，该科普基地将有一批亲子新项目上线。 元宇宙剧场：移动的全景3D交互剧场，观看震撼3D大片，蜥蜴猎食，象群取水在全新沉浸式空间直击动物野外生存惊险瞬间，让虚拟与现实无缝衔接，用立体的方式认知世界。 七彩寻宝：是欢乐舟热门遛娃项目之一，经过全新升级，有巴哈马粉红沙滩的惊艳，媲美澳洲珀斯粉红湖的浪漫，不用出国就能感受满满的梦幻氛围，这片粉红沙池埋藏着众多宝藏，宝子们可以拿起挖掘小工具，尽情玩沙，发现惊喜。 地址：广州市白云区白云大道北880号乡村旅游推介——_人和丰华园：举办农耕体验节流溪湾丰华园是一家省市级农业示范园区，是广东省休闲农业与乡村旅游示范点。 集生产、经济、生态、文化、休闲、观光于一体的新型农业现代示范园区，有挖番薯，拔花生，摘玉米、青瓜，喂养小动物、戏水捉泥鳅、碾米体验等多种项目。 国庆期间，丰华园将举行“农耕体验节”，用农耕民俗和现代元素相结合的众多农耕活动，让孩子与大自然亲密接触，亲身体验农耕文化的精髓;陶醉在快乐的劳作中。 交通指南：1.地铁：地铁3号线人和站(C1出口)→转乘公交843路(江高方向)→下坑庄站下车→到达丰华园;2.公交线路：在机场路总站乘510高速2线或704路车→黄榜岭站下车→江人路(人和方向)直行→到达丰华园;3.自驾线路：机场高速(蚌湖出口)→江人路(人和方向约200米)→到达丰华园。 _江高镇：文旅休闲农场开园国庆前夕，位于江高镇的美_知青智慧农场正式开园迎客。 美_知青智慧农场坐落在白云区重点打造的巴江河畔·水乡花田新乡村示范带附近，占地面积约50亩。 是江高镇峡石村乡村振兴“产学研游”示范基地的试点项目，融合了知青文化，叠加户外、运动、美食、亲子、团建等主题，未来还将打造成为区域内乡村振兴新文旅示范项目。 目前，该农场已开放了民宿营地、亲子手摇船、趣味游戏、射箭、真人CS、帐篷露营等主题项目，还将陆续开放烘焙DIY、水上乐园等项目，并打造花田种植应季蔬果、花卉，供游客采摘、写生等。 地点：江高镇峡石村石南三路_云溪湾乡村旅游景区：流溪河畔最美乡村群位于白云区钟落潭镇流溪河畔的米岗、寮采、雄伟、龙岗省级新农村示范片区，自然景观、田园风光、人文景观丰富，是白云马拉松的举办地。 寮采村为中国最美休闲乡村，村内古树成群，环境优美。 龙岗村内的曾氏大宗祠建筑群为广州市文物保护单位，有600多年历史。 龙岗村内古巷道、骑楼街保存完整。 龙岗鸡心黄皮享誉省内外，每年举办的黄皮节充满乡村特色。 米岗村曾作为广州亚运会赛场的激流回旋和皮划艇基地，米岗红心火龙果深受游客追捧。 雄伟村内有一条长约2.5公里的水巷，充满花田水乡的诗情画意。 地址：广州市白云区钟落潭镇米岗村、寮采村、雄伟村、龙岗村_机场科普游白云机场这么大，要怎么运作呢?飞机这么重，怎样才能飞起来呢?开飞机的人，认识天上的路么?国庆期间，白云机场商旅公司利用多元化的民航科普产品，面向少年儿童持续开展集互动分享、参与体验、素质提升于一体的“游机场·懂民航”系列活动，包括小小飞行员、小小消防员、飞行大讲堂DIY点心、模拟驾驶舱静态体验、模拟驾驶舱动态体验等，让孩子们在深入了解机场科技发展与航空文化底蕴的同时，进一步学习和探究了消防安全技能，不仅激发了孩子探索科学及未来的兴趣和好奇心，也满足了孩子们对蓝天的无限遐想。 时间、地点等详情请致电咨询：曾女士，王女士小编提醒：根据文化和旅游部办公厅印发的《关于做好2022年中秋节、国庆节假日市场工作的通知》，2022年9月10日至10月31日，游客须持72小时内核酸检测阴性证明进入景区。 【

新落成的公园是什么意思

随着城市的发展和城市化进程的加速，公园已经成为城市建设的重要组成部分。 新落成的公园不仅仅是城市美化、环保与生态和谐的见证，更是市民休闲娱乐和生活活力的重要源泉。 新落成的公园不仅仅是新建筑的外在呈现，更是新时代社会发展、生态保护与文化传承的重要体现。

新落成的公园具有多种现代化的功能和特色，如休闲运动与娱乐设施、生态湖泊与绿化带、文旅活动与展览馆等等。 它们的出现，让城市居民可以在绿树环绕的、充满微风儿又温馨舒适的环境中，度过放松心情的假日时光。 同时，公园还具有展示城市文化与历史的功能，让人们在自然景色与存世文化之间，感受到城市与人文之美，增强了公园的人文深度和社会价值。

新落成的公园也包括“智慧公园”等新概念，吸引更多年轻人的兴趣。 智慧公园随处可见绿植、互动游戏、创意商贩和博物馆等充满现代元素的景观，为市民们营造了新颖、时尚的户外休闲体验，这也进一步推广了科技创新与城市发展的有机结合。

新落成的公园既是城市发展的产物，也是城市发展的要素。 随着城市立体化发展的不断深入，新落成的公园将在城市功能的拓展和城市品质的提升中发挥着越来越重要的作用。 因此，我们应该积极参与、支持公园建设工作，为城市的文化、社会和生态环境的可持续发展贡献自己的一份力量。

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